整體樓價指數已經連升已經連升九個月，近2個月整體樓價升幅更明顯擴大，按政府官方的差餉物業估價署的私人住宅樓價指數來看，過去九個月整體樓價指數已經從低位反彈約8%，當然比對於整體樓價已經連跌3年，現時樓價升幅仍然是相當溫和，最新的樓價指數與5年前的樓市高峰仍然有多達三成的差距，不過事實上樓價指數不足以告知樓市的事實，從最新的成交的來看，個別新盤實際上其實已超越5年前的高位，個別屋苑的售價差距其實不足一成，過去5年部分地區樓價可以跑贏大市，當然部分仍然落後。

近期熱賣的大圍站新盤柏傲莊III，便可說是其中一個明顯跑贏大市的新盤，柏傲莊III原先於2021年5月開售，初時首批單位平均呎價僅19,999元於，期後新盤因為混凝土未達標需拆卸重建共讓買家可以選擇取消交易，5年前後新盤重新推售，首批平均呎價已升至21,344元，按個別單位計算，部分單位加幅達3.3%至23.2%，無可否認物業最新的售價確實高於5年前的水平，當然物業5年前屬於遠期樓花推售，當時距離原先預計關鍵日期達2年，而目前物業則屬於現樓重推。

當然如果以整體樓市來看，現時部分地區的最新的樓價，確實與樓市高峰期仍有兩至三成的差距，不過事實上市場有個別最新二手成交，售價與5至6年前的樓市高峰的差距只有不足一成的跌幅，其中天水圍的Wetland Seasons Park最新二手成交價，其實亦只較6年前的購入價輕微回落不足5%。

相信大家亦明白樓價指數，其實是樓價指數只是用來理解最新樓市情況的參考指標之一，再者樓價指數在計算上會有一定的限制，數據會有滯後性，再者不同地區在過去5、6年會有一定的變成，樓市永遠是一個尋寶的市場，有個別地區可以跑贏大市，有個別地區的租金回報可以高於市價的平均回報，隨著樓價回升，有投資者會選擇售價稍為落後的地區，同樣亦有會投資者選擇具升值潛力的地區或屋苑，當然亦會有買家選擇高回報的地區，在現時收租回報仍有上升、樓價亦明顯拾級而上，無論一手新盤、以至二手市場再度成為投資者尋寶樂園。

筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民