專家論市
世紀21香港專家團隊嘅樓市分析同評論。
楊永健 總經理46 篇
未來有10萬伙供應，是多還是少？
每當樓市氣氛回暖，新盤需求強勁，今年至今整體新盤銷售已逼近1.7萬伙，而今年首三季新盤落成量則只有9600伙，「供不應求」再度成為市場熱門話題，不過正因如此，政府最新公布的數據，未來三至四年一手私人住宅潛在供應量則回升至約10萬伙水平，較上一季度顯著回升，有人認為如此龐大的供應，市場需要長達5至6年的時間來消化，供不應…
租金強勢的樓市底層邏輯
本地私人住宅租金自去年底持續攀升，至今已經連升10個月，租金指數同樣已經連續10個月刷新紀錄，租金屢創新高，部分區份的租金升幅更高達一至兩成，租金升幅隨著比起樓價升幅更為顯著。租金強勢並非偶然，而是本港人口政策的推動、來港專才持續增加、利率環境與投資需求交織而成的結果。當租金升勢延續，樓市亦正悄悄出現一系列值得關注的現…
新盤怪現象 九龍區旺過新界區
新盤市場的「金九銀十」，近月來新盤市場明顯已經回歸熱鬧，推盤量直逼上半年的熱鬧情況，大型新盤一個接一個，不過如果大家心水清，今年新盤市場可謂出現一個罕見的怪現象，今年推售的新盤竟以市區盤為主，其中九龍區明顯成交市場的重中之重，多個九龍區新盤陸續登場，令今年整體九龍區的新盤總銷量竟然比起新界區更加暢旺，再加上由於踏入第四…
豪宅盤搶手 地價貴過十年前
儘管過去一季整體樓市交投回落，但今年的樓市表現仍然令人喜出望外。上半年一手新盤銷售理想，更曾連續 16 個月錄得每月逾 1,000 宗新盤成交，成為歷來最長的旺市之一；整體樓價亦持續上升逾一年。然而，今年初的財政預算案卻出乎市場意料，政府按「能者多付」原則，將售價超過 1 億元的超級豪宅釐印費由 1.25% 大幅提高至…
第四季新盤銷售向5,000伙進發
相對於上半年的火熱樓市，快將過去的第三季，整體成績確實強差人意，有人認為樓市蜜月期已經過去，亦有人直指樓市只是短暫的技術性整理，樓市可望重拾升軌，本季一、二手交投均顯著回落，不過相信大家亦明白，樓市經過一輪的衝刺，趁暑期期間樓市稍為「唞一唞氣」亦屬正常運作，再者暑假過後近月的一、二手交投均稍為回升，樓市已重新儲力再上，…
億元成交倍增 豪宅屋地大放送
施政報告強化香港四大中心的地位，整體經濟持續增長，雖然美國重啟加息步伐，相隔三年再度加息0.25厘，不過本地資金仍然充裕，本地銀行決定維持利率不變，香港不加息及施政報告的好消息推動下，樓市氣氛依然熾熱，今年整體新盤銷售稍稍回升，但期間成交價超越1億元的大額豪宅成交，本月成交明顯增加，新盤市場幾乎日日有大額成交，帶動豪宅…
留學香港品牌效應 樓市新生態
剛過去的暑假，租賃市場瘋狂地熾熱，整體租賃成交增加的同時，期間租金亦屢創新高，個別地區均錄得超高呎租成交，按差估署私人住宅租金指數，整體租金已經連升9個月同時，亦接連突破租金歷史高位，近月的升幅更有增無減，隨著暑期租賃成交激增，相信上月的租金指數亦肯定再創歷史高峰，暑期租賃市場一年比一年熾熱，反映政府積極推動的「留學香…
金九銀十再現 市區新盤停不了
未知是否向原先屬於內地的市場諺語「金九銀十」學習，過去兩年，9月、10月間均成為發展商積極推盤的旺季，過去兩年新盤市場均出現「金九銀十」的果效，前年的金九銀十的兩個月間，市場共售出多達超越3,700伙，去年的兩個月間即使稍為回落，期間亦售出接近3,600伙，今年的「金九銀十」又會如何？過去一個月市場已明顯逐步上力，上月…
定息「加價」？是下半年加息的先兆？
樓市氣氛時刻在變，兩、三個月前樓市仍然相當熾熱，新盤銷售屢屢突破新高，再者一手新盤銷售熱鬧的同時，整體二手交投變得暢旺，但踏入下半年樓市卻突破轉勢，隨著早前內地收緊資金外流及對外投資監管，雖然主要透過打擊非法開設境外戶口的投資或保險，針對境外信託及保險收益徵稅，但市場亦預料將對高度依賴內地買家支撐的香港樓市帶來壓力，而…
新盤陸續有來 金九銀十再現
相信大家有聽說過，內地房地產市場素來有一個說法：「金九銀十」，意思是指，一年之中，通常9月份的市道最好，餘熱可以延續到10月份，因為在過去農業社會，9月、10月是秋收季節，市民的消費意欲亦會增加，過去內地發展商將9月、10月打造成為新盤銷售的黃金季節，不過隨著過去數年內地樓市大吹淡風，「金九銀十」早已一去不復，不過近年…
愈賣愈貴 新盤繼續挑戰高價
今年樓市是價量齊升的一年，即使過去兩個月整體新盤銷售稍稍放緩，不過截至目前為止，今年整體新盤銷售已逼近1.3萬宗，較去年同期顯著增加一成多，一手成交增加的同時，整體樓價亦顯著回升，按差估署的私人住宅樓價指數，整體樓價指數已經連升13個月，同時間租金指數亦屢創新高，租金、樓價持續上升，近期新盤的售價亦確實出現愈賣愈貴，多…
經濟轉旺 樓市交投自然旺
相信大家都有聽聞，「經濟好、樓市自然好」，始終經濟好，樓價好，這才是最健康的經濟循環，而事實上無論是經濟向好帶動股樓興旺，還是股樓興旺帶動經濟向好，兩者同樣有一定的理論支持，今年的市況便正好說明，經濟好、樓市好是有著相互刺激的推動，今年第一季經濟增長明顯加快，實質本地增長按年上升5.9%，經濟強勁擴張，刺激今年上半年樓…
風險緩和信心恢復 物業投資市場回歸
上星期談到相信零售市道、以至商業市道的最壞時刻已經過去，空置率明顯改善，在連銷效應下整體樓市的情況確定正在逐步改善中，繼商舖及商業市場的市況分析，今日想進一步分析一下最新物業投資市場，所謂物業投資市場是指成交金額超越數億元、以至數十億、甚或是過百億元的大額物業投資，除整座商場以至大面積甲級商廈外，亦包括酒店、大額豪宅物…
最壞時刻已過 商業連鎖效應浮現
自2019年的社會運動，再加上新冠疫情的衝擊，香港商業市道經歷長達六、七年的調整期，以往銅鑼灣的核心零售一條短短羅素街，曾經成為全球租金最貴的零售街道，中環、金鐘甲級商廈長期出現「一盤難求」的現象，不過經歷過去數年市道不景，銅鑼灣變成「吉舖」重災區，中環甲級商廈的空置率竟然高達成幾、兩成，情況令人憂慮，不過近年情況稍稍…
豪客搶入市 大額成交不跌反急升
今年上半年整體新盤市場價量齊升，半年間共錄得約11,600伙，較去年同期急增兩成四，新盤市場持續暢旺的同時，最令人「大跌眼鏡」的超級豪宅市場的升幅更加驚人，因為在今年2月25日發表的財政預算案，政府沒有推出樓市利好措施的同時，卻突然向富人買家「開刀」，向超級豪宅加釐印費，將超過一億元的豪宅印花稅稅率，由原來的4.25%…
新盤呎價創新高 樓價有力再上？
「沒有最精彩，只有更精彩」，同樣整體樓價「沒有最高，只有更高」，近期整體新盤市場，雖然近期銷情有所回落，上月新盤銷售只有850伙，較前一個月大幅減少逾七成，亦令連續16個月新盤銷售逾1,000伙的旺市終於「斷檻」，銷售回落的同時，但新盤呎價卻屢創新高，近期多個新盤卻錄得新高呎價成交，形成「價升量跌」的格局。 近期…
股樓分道揚鑣？ 樓市牛氣未消！
去年可說是股樓齊升的一年，股市、樓市同步回升，去年恆生指數累計升幅近28%，從去年年初約19,000點升至年底26,000點以上，同時間去年樓價終迎來由跌轉升，結束樓價連跌3年的頹勢，不過今年上半年股市、樓市的表現幾乎是各走極端，恆指顯著回落，由26,000點的高位，回落至近日不足23,000點近一年低位，不過期間的樓…
北都效應 古洞下半年市場焦點
還有一個多星期，今年上半年就會完結，還記得在半年前，不少風水學家會形容由於今年踏入「赤馬紅羊年」，將會是金融市場動盪的一年，樓市發展將深受外圍經濟衰退、地緣政治緊張、企業槓桿問題浮現，以及潛在借貸危機等因素拖累，半年過去最終情況如何，無否否認地緣政治確實存在不穩定，美伊戰爭雖然已經停戰，但局勢仍然不穩，加上美伊戰爭下通…
樓市Hydration Breaks 下半年再發力
世界盃熱潮展開，雖然現階段只是分組賽的第一輪賽事，不過多場賽果都相當精彩，截至執筆一刻仍然「場場有波入」，如果大家有留意，今屆世界盃推出多項新例，包括「五秒倒數」、以至「強制離場治療」均令賽事更加緊湊，另一個最大特色就是將「飲水時間」常規化，以往只是在高溫下進行下的賽事才會安排「飲水時間」Cooling Breaks，…
世界盃熱潮 樓市會否續旺
四年一度的世界盃將於本周五的零晨正式展開，加上今年參賽球隊由以往36隊大幅增加至48隊，換言之今年的世界盃熱潮會比以往延續更長的時間，由過去的四星期增加至五個星期以上，對於市場有意見認為「世界盃月、樓市例靜」的說法，今年的世界盃熱潮會對樓市帶來多少影響，大家就要拭目以待。 首先其實「世界盃月、樓市例靜」的說法未必…
暑期未到 租賃市場已提早搶爆！
每年的暑假都是租賃市場的傳統旺季，不過今年租賃市場已提早進入旺季，即使整體租金愈升愈有，呎租屢創新高的情況下，近期租賃市場已提早變得暢明，個別地區更出現缺盤的現象，可以預視今年暑假的租賃市場勢必更加瘋癲，整體租金指數亦勢必再創歷史新高。 去年年初行政長官發表的施政報告，已宣告本地大專院校逐步放寬非本地生的學額，在…
樓市耐力賽？旺市會持續多久
連月來整體樓市持續刺熱，樓市一直保持一定的溫度，即使過去半年股市反覆波動，恆指在今年年初一度升至28000點的高位，但連月來卻反覆在26000點以下徘徊，整體成交亦顯著回升，即使股市波動，但期間樓市卻持續熾熱，樓價指數已經連升11個月，樓價回升的同時成交亦顯著增加，整體一手新盤市場的成交量已經連續16個月突破1,000…
豪宅呎價一浪高於一浪
相信在一年前，呎價達5萬元以上的豪宅成交，已經是相當難能可貴的高價，相信大家亦明白自四、五年前，整體樓價顯著回落以來，追捧豪宅物業的資金退場後，整體豪宅成交顯著回落，成交價超越1億元的豪宅成交，或是呎價超越5萬元的成交，成為市場上的鳳毛麟角，過去一年樓市氣氛顯著回升之際，奈何在今年年初發表的財政預算案，政府落實向超級豪…
港島新盤賣少見少挑戰新高
剛過去的的周未周日，再次成為今年超級新盤日，多個新盤同期展開推售，更剛好是香港、九龍、新界均有新盤同期登場，在激烈的競爭下，新盤銷售仍然是令人驚喜，當中九龍紅磡的首岸、土瓜灣的壹沐，以及新界的荃灣形縉均順利沽清單位，雖然同期只有港島區的PROTO亦有沽清所推出的單位，但亦同時反映今年港島區的新盤是重價不重量。 截…
新盤市場提早兩個月突破1萬大關
過去數月間新盤市場的熾熱情況，確實令人喜出望外，特別是去年的新盤市場已經熱鬧非常，正當大家估算今年新盤銷售會否稍為回落，但想不到今年一手市場比去年更加熱鬧，樓市亦確實維持熾熱，今年首四個月已有多達三個月超越2,000伙新盤市場持續熱鬧下，去年新盤市場的常態是每月超越1,000伙，今年的常態竟然向上修訂為2,000伙，按…
當低息環境遇上低空置率
今星期可能是國際金融市場風雲變色的一星期，因為今星期又是另一輪超級議息周，美國聯儲局、日本央行、加拿大央行、歐洲央行不約而同地於本周內議息，議息結果可能牽動金融市場走勢，投資者亦關注潛在的通脹升溫預期對往後息率走勢的影響，不過大家關心的美國聯儲局議息會議，市場亦幾近肯定利率會不變，低息環境持續下，樓市亦確實維持熾熱，新…
新來港需求殷切 新盤市場最大引擎
近月新盤市場持續熾熱，今年第一季的新盤銷售更超越6,300宗，較去年第四季的不足5,000宗，按季大幅增加三成，新盤市場持續熱鬧的同時，上月二手交投亦同步熾熱，按土地註冊處的紀錄，上月二手註冊量超越5300宗，是自2023年3月以來的三年新高，一、二手交投同步回升，買家入市心態明顯轉趨積極，而近年來新盤市場最主要動力來…
供應連跌三四年 樓市錯失恐懼症
上星期筆者預計本季整體新盤銷售數字有機會挑戰6,000伙水平，最終結果再度超出筆者預期，連同海瑅灣I的推售，本季新盤總銷量有機會逼近6,300伙水平，較去年第四季的約4,900伙大幅增加近三成，整體新盤銷售屢創新高，而同時間新盤落成量亦持續回落，樓市已重返昔日供不應求的年代，隨著供不應求的持續，買家入市心態已經逆轉，並…
資金流入 本季新盤銷售創新高？
一手市場持續熱鬧，新盤攻勢一浪接一浪，多個新盤排隊登場，本月展開推售的新盤隨時達10個之多，可說是自2003年一手新例實施以來最多新盤展開推售的一個月，加上農曆新年前新盤市場已經極度暢旺，截至目前為止，本季新盤銷售量已達至5,400伙水平，由於現時尚有多個新盤有機會於本月內展開推售，今季整體新盤銷售有機會挑戰6,000…
未來供應賣少見少 港島新盤定價進取
去年新盤市場異常熱鬧，整體新盤銷售顯著回升，整體銷售計算，去年的新盤市場由新界區中小型住宅主導，不過其中銷售成績表現最突出，其實當中港島區新盤成績與新界區是並駕齊驅，以升幅計算，去年新界區新盤銷售按年大幅增加53%，不過其實港島的新盤升幅亦高達50%，以至總體新盤銷售成交金額，兩區的升幅幾乎一樣，同樣是按年升值三成，其…
新界盤升幅顯著 拉近與市區距離
踏入3月份，新盤市場持續熾熱，不過今個月新盤市場，其中最主要特色是近期新盤集中於市區盤，加上農曆新年前大熱新盤西沙灣SIERRA SEA的推售，已吸納一定的新界區客源，令本月新盤市場明顯轉為市區盤主導，加上過去新界區新盤定價顯著調升後，相反市區樓競爭白熱化，令近期新盤市場，新界區新盤定價明顯與市區盤距離大幅收窄，市場上…
樓市Super March 3月新盤市場特別熱鬧
過去周未、周日國際局勢風起雲湧，中東戰火重燃，國際局勢變得緊張，美國以色列聯手空襲伊朗，最新黎巴嫩真主黨加入戰團反擊以色列，環球局勢混亂，股市肯定變得波動，雖然如此，踏入3月份新盤市場特別熱鬧，加上過去兩年的3月份均是新盤銷售的高峰期，今年3月樓市情況如會如何？ 如果大家仍然有印象，上月特首以Super Marc…
拼經濟謀發展 樓市交投更進一步
近年香港經濟在多重挑戰下尋求突破，財政司司長即將公布新一年的財政預算案，今年預算案以紫色作為封面，寓意在瞬息萬變的外部環境中，香港經濟內部動力不斷增強，今年預算案貫徹「拼經濟、謀發展、惠民生」的政策方向，力求在全球不確定因素中為本地市場注入新動能。樓市作為經濟的重要一環，既反映投資者信心，也影響民生福祉，即使過去的蛇年…
躍馬騰雲 馬年樓市升幅勢必顯著
踏入2026年樓市大放異彩，一手新盤市場成績驕人，新盤銷情持續暢旺，加上回顧過去一年，樓市不單已經找到支持點，整體一、二手成交顯著回升，反映買家入市意慾已經明顯增加，無論是上車的用家、買樓收租的投資者、以至豪宅市場的換樓客均紛紛入市，樓價自然拾級而上，「送蛇迎馬」馬年即將到來，樓市奔騰而至、萬馬奔騰，祝願每一位讀者事業…
突破傳統淡季 樓市旺到「難以置信」
每年的一月份基本都是市場上傳統的樓市淡季，主要是由於聖誕長假後緊接又有農曆新年長假期，節日氣氛濃厚，部分業主或會趁機出外度歲，加上市民忙於準備過年，買賣兩閒自然會減慢入市步伐，不過今年農曆新年是二月中過後，令一個月工作日較以往增加，發展商亦趁機加快賣樓步伐，不過無論如何，上月樓市的暢旺確實令人「難以置信」，無論是一手新…
靈蛇出動樓市旺 金馬迎春報喜訊
代表著靈巧敏捷的蛇年即將過去，過去一年新盤市場靈蛇出動，整體新盤市場可謂百花齊放的一年，幾乎由年頭旺到年尾，去年二月蛇年起首多個大型新盤登場，包括北角皇都以至元朗朗天峰，無論是市區豪宅以至新界中小型住宅，銷售成績均相當理想，蛇年首個大型新盤已經「開門紅」，去年2月新盤銷售已超越1,200伙的理想佳績，接著的整個蛇年便連…
市場異常熱鬧 港島新盤百花齊放
過去的一月份往往是新盤市場的淡季，皆因每年一月是處於聖誕長假期及農曆新年長假期之間，因應假期氣氛影響，加上部分業主以至買家外遊，一月新盤市場的成交往往較為淡靜，去年1月整月僅售出430伙，2023年的1月亦只售出510伙，22年1月亦只有689伙，近年來最旺的1月是2021年，在天水圍YOHO WEST推售的刺激下，該…
樓市交投全面回升 今年會否更暢旺
2025年已經過去，總結來說，過去一年樓市整體成交絕對是驚喜的一年，樓市全面撤辣，2024年市況已稍為好轉，再加上過去一年減息周期的重啟，令過去一年樓市整體成交量顯著回升，剛過去的12月整體物業成交註冊量更高達9,000宗，創近20個月的樓市成交量新高，其中不單一手新盤交投持續暢旺，整體二手成交亦明顯回升，連帶…
呎價10萬元成為超級豪宅新指標
「沒有最貴，只有更貴」，超級豪宅的呎價向來是「海鮮價」，在過去的跌市期間，超級豪宅成交大幅縮減，呎價達5萬元的超級豪宅已經是「難能可貴」，呎價達10萬元的超級豪宅成交更機乎是不太可能的「天價」，事實上過去呎價超越10萬元的超級豪宅只有被喻為「超豪天花板」亞洲樓王的山頂Mount Nicholson，不過去年市場已錄得多…
這個聖誕不太冷
聖誕節向來並非新盤銷售的最佳時機，皆因過去不少市民都會選擇於聖誕節至新年長假期外遊，無論是前往歐美以至日本過「白色聖誕」，或是去東南亞過溫暖的聖誕，甚或是澳紐的炎熱聖誕，據統計今年聖誕連周未的長假期，便有多達65萬人香港居民出境過聖誕，總計今年聖誕節長假期新盤市場，整體新盤銷售雖然較去年稍為好轉，加上聖誕過後，全城焦點…
一年售2萬伙新盤的啟示
「展望今年的樓市，減息周期未完結，供平過租的吸引力，住宅投資回報增加，期望今年樓市成交應該比去年更暢旺，一手新盤銷售可進一步增至1.8萬宗，二手成交可達至4.5萬宗的水平」今年年初筆者對今年的樓市有以上的預期，結果整體新盤銷售成績「喜出望外」，全年新盤銷售最終成功突破2萬宗的高位，比筆者預期高出一成以上，至於二手市場的…
經濟好樓市自然好 大額成交增
「經濟好樓市自然好」，相信大家亦明白，整體經濟及房地產市場有著緊密的關連關係，當整體經濟持續增長、市民收入提升、加上就業穩定、失業率低企時，自然會增加買家入市的購買力與信心，推動樓市需求和價格上漲；反之，經濟不佳、後市前景不樂觀，買家入市心態審慎，成交大幅減少自然會打擊市場的信心，今年整體樓市由跌轉升，今年以來無論是豪…
一手新盤「小休」 二手交投轉旺
上月底香港經歷一場本世紀最嚴重的火災，事件確實令人心傷，令過去一星期市面添上一片愁雲慘霧，全城哀悼下一手新盤市場亦進入「小休期」，部分新盤暫緩推售下，近日一手成交量明顯減慢，不過同時間近日整體二手交投卻顯著轉旺，今個月的二手註冊宗數更有機會重上近一年半的高位。 市場憧憬今個星期美國聯儲局會再度減息0.25厘，雖然…
收租客青睞 港島西區一手缺盤
今年的一手新盤市場持續熾熱，雖然上月底因應大埔宏福苑的嚴重火災，全城哀悼下有部分新盤因而暫緩推售，但上月新盤銷售仍然按月微升，整個月售出共1800伙，較10月份的1762伙稍稍回升，涉及售樓收益亦接近200億元，截至目前為今年首11個月的新盤銷售達至約18,800伙，較去年同期的約1.5萬伙顯著回升約兩成四。 總…
今年聖誕會否暢旺？
還有一星期11月就會結束，截止目前為止，今個月的新盤銷售已超越1500伙，由於尚有一星期，加上油塘柏景峰將於本周五展開第二輪推售，西九龍柯士甸的瑧爾亦有機會趕於月底前推售，換言之今個月有機會扭轉新盤銷售連跌兩個月的下跌趨勢，不過無論如何今個月已肯定是連續10個月新盤銷售超越1000伙的最長旺市，至於下月情況又會如何，會…
收租好過收息 收租客搶購一房戶
過去兩、三年整體樓價持續回落，在整固市的情況下，當中買家亦確實以用家為主，買樓收租的投資者寥寥可數，加上過去一段時間處於相對高息的環保，大額的定期存款息率往往達4至5厘息，「收息好過收租」。因此，過去新盤落成，收樓的大部分都是自用人士，用作放租的業主比例很低，而同時間內地生來港讀書以至內地專才租客大幅增加，自然令過去一…
吳啟民 行政總裁48 篇
樓價升、租金升 樓市升勢何時了？
近期樓市再度全面回暖，近期樓市再度呈現「雙升」格局--樓價持續向上、租金屢創新高。上星期美國維持利率不變，低息環境延續，令市場氣氛明顯改善。一手新盤銷售回暖，二手市場議價空間收窄，反映買家與租客需求同樣強勁。在升勢持續的情況下，市場普遍關注：樓價與租金的升勢究竟能維持多久？樓市強勢何時了？ 無可否認，首先以差餉物…
二手交投回暖 樓市體感經濟明顯改善
踏入今年第四季，本港樓市的氣氛再度回暖，尤其是一手新盤市場，交投由淡轉旺，新盤銷售明顯回升，本月新盤銷售更直逼2,000伙的近5個月高位，新盤銷售回升對普羅大眾來說未必感受到，一手新盤銷售總額固然重要，但二手市場所反映的樓市體感經濟更加重要。雖然宏觀環境仍存在不確定因素，未來美國利率仍有再加息的空間、加上全球地緣政治仍…
地價是樓價寒暑表 發展商搶地信心有幾強？
在香港樓市這盤大棋局裡，最誠實的樓市指標或許不是每星期十大屋苑的成交量，亦不是數據較為滯後的樓價指數，而是更上游、更冷靜的地價，因為地價的升跌，正好反映發展商對後市的信心有幾強？它是樓市的寒暑表，也是發展商集體心理的投射，當地價轉向時，樓價通常已處於上升軌，一、兩年前樓市處理整固，二手成交疲弱，新盤推售步伐放慢，市場情…
新盤市場大豐收 地價直逼五年前高位
今年首三季的新盤市場表現「豐收」，即使第三季一手銷售曾短暫回落，但累計成交仍接近15,000 伙，與去年同期相若，換言之今年新盤總銷售可望再度超越2萬伙水平。值得注意的是，今年新盤成交由市區盤主導，港島及九龍區佔約58%，與去年新界盤佔逾半的格局形成鮮明對比，加上逾1億的超級豪宅成交激增，首三季新盤銷售總額突破1,82…
年底前可能發生的五件事 一手旺、二手穩
2026年樓市已進入最後直路。剛過去的第三季，整體交投顯著回落，一手新盤成交急跌，二手交投亦同步放緩；樓價雖然短暫整固，但升勢仍然持續。踏入第四季，市場焦點再次集中於新盤銷售、豪宅走勢、二手交投及租金升幅，而美國加息周期重啟的陰霾亦成為影響年底走勢的重要因素。以下分析年底前本港樓市最可能出現的五件事。 首先是新盤…
機會黎啦！ 趁整固期入市值博率高
樓市向來是變幻難測，一年前大家仍然預期美國減息周期仍未完結，今年美國或許仍會減息一至兩次，最終因地緣政治影響，環球通脹壓力增加，今年美國息口不減反加，加息周期突然重啟，再加上內地客來港買樓熱潮降溫，快將過去的第三季整體一、二手交投均顯著回落，估計今季的新盤銷售僅約3,200伙，較第二季的5,200多伙急速回落近四成，二…
發展經濟吸引人才 鼓勵生育刺激換樓
連續兩年行政長官施政報告的發表遇上美國聯儲局的議息會議，雖然去年施政報告未有涉及樓市政策的措施，但去年美國聯儲局重啟減息，刺激樓市交投回升的同時，樓價升幅更為顯著，一年過後情況卻截然不同，今年施政報告銳意加強經濟發展吸引更多人才來港，盡管聯儲局今年已換為加息，但幸好本地多間銀行已公布維持利率不變，今年施政報告加議息會議…
庫存減少盤源收窄 下半年價升量跌？
暑假過後，新盤市場明顯再發力，發展商「開學」後推盤動作明顯加快，西南九龍焦點新盤暫告一段落後，多個新盤接續登場，部分貨尾盤亦重新展開新一輪銷售攻勢，令本月新盤銷售顯著回升，雖然近期新盤銷售有所回升，但整體第三季樓市明顯進入鞏固期，還有兩個多星期，第三季就會過去，初步估算本季的新盤銷售將急速回落近四成，二手跌幅亦相當顯著…
發展商行動看好後市 積極吸納土地儲備
盡管近月一手銷售回落，二手交投亦更見淡靜，但上月新盤銷售已重上1,000伙，但二手註冊量再度回落更跌至不足3,800宗，再創近一年半的低位，加上樓價連續13個月的升市亦已斷纜，不過整體而言因應樓價已顯著回升，成交量出現整固亦是預計之內，再者正當交投轉淡的同時，各大發展商卻以行動看好後市，積極吸納土地儲備作未來發展，最大…
旺市斷纜？升市又斷纜！ 下半年樓價走向？
今年上半年整體樓市價量齊升，一手暢旺的同時，二手市場亦更加暢旺，上半年的樓市可謂「旺到你唔信！」，樓價亦「升到你唔信！」，隨著樓市成文加快，整體樓價亦持續回升，呎價屢創新高下，整體樓價升幅相當顯著，不過踏入下半年隨著推盤量減少，6月份開始新盤成交顯著減少，並已經連續兩個新盤銷售回落至不足1,000伙，連續16個月新盤銷…
今年暑期租賃特別旺 收租回報率緩步升
悠長的暑假快將過去，未知是否受四年一度的世界盃熱潮影響，今年暑假過得特別快，不過今年暑假的樓市卻出現「買賣交投淡靜、租賃熾熱破頂」，受世界盃搶去市場焦點，過去暑假新盤市場變得淡靜，雖然本月新盤市場稍稍回歸熾熱，去年六至八月的暑假期間新盤市場共售出逾5,600伙，今年暑假新盤銷售肯定銳減一半以上，至今只售出約2,400伙…
樓市存隱憂？切勿低估新盤推動力
早前的世界盃熱潮下，新盤市場突然變得淡靜，發展商暫緩推盤下，令早前樓市「小休一個月」，整體一、二手成交量均顯著減慢，新盤成交熱潮「斷纜」，連續兩個月新盤銷售不足1,000伙，打破自去年2月開始的最長旺市，同時間二手交投亦顯著回落，按土地註冊處的紀錄，上月二手註冊量按月下跌24%，二手交投創近5個月新低，八月上半個月二手…
庫存減少供應回落 現樓貨尾勢成搶手貨
今年新盤市場再接再厲、乘勝追擊，銷情熾熱新盤銷售大幅增加，今年上半年推盤量增加的同時，新盤銷售亦相當熾熱，令整體新盤庫存顯著回落，即使近月新盤銷售回落，令近期新盤貨尾總庫存稍稍回升，但整體而言總庫存仍然較一年多之前的高峰顯著減少，庫存減少的同時，近年來新盤施工量又明顯回落的同時，新盤未來供應正逐步回落，而事實上近期新盤…
不可能的負擔 但購買力同樣冠絕全球？
香港低息環境依然持續，整體樓價的升幅亦告持續，最新私人住宅樓價指數已經連升13個月，累計升幅已達12.8%，樓價升買家供樓負擔自然增加，更有調查指出以去年第三季的樓價計算，香港人需要不吃不喝14.1年才可以置業，再度成為全球之冠並列作已達至不可能負擔impossibly unaffordable的超嚴重水平，當然不可能…
樓市六窮七絕八翻身 重啟換樓交投趨升
過去兩、三個月的港股表現，何謂完美演繹何謂股票市場的「五窮六絕七翻身」，今年港股從5月初開始跌市，到了6月更進一步跌至谷底，但到了7月股市卻會起死回生，事實上從2月底的美伊戰爭開始，連月來股市已持續波動，不過在5月上旬恆指依然大致企穩於26000點以上的水平，不過踏入5月下旬恆指已顯著回落，加上美伊談判一度破裂，整個6…
總存款突破20萬億元 提供樓市穩定客源
「銀行存款等如零，窮鬼點談情」，或許這句歌詞就是「月光族」的自嘲，當然現實環境中，大部分港人的銀行存款絕非等如零，港人人均存款總額向來在世界排名中名列前茅，顯著高於台灣、新加坡及日本等鄰近地區，按金管局最新每月金融月報顯示，在今年5月本地銀行體系的客戶存款總額已正式突破20萬億元的歷史高位，比對於1997年特區回歸一刻…
一石激起千層浪 樓市靠大盤重生
天氣總是不似預期，還記得在一個月前世界盃熱潮開始，當時大家還充滿憧憬，相信世界盃熱潮或可以推高樓市氣氛，奈何現實其非如此，過去一個月的世界盃期間，無論一手新盤市場以至二手交投均轉趨淡靜，發展商暫緩推盤下樓市交投顯著回落，不過隨著世界盃熱潮將於本星期正式落幕，近期的新盤市場已「蠢蠢欲動」，隨著元朗新盤即將展開推售，相信樓…
樓市十年回顧 平穩中的波濤洶湧
政府正就首個五年規劃進行公眾諮詢，五年規劃將會清晰闡述香港在未來五年的發展願景及策略方向，令未來香港經濟、社會以至民生方面有著更清晰的發展方向，相信大家不感撫心自問，究竟樓市有沒有五年規劃，特別是私人住宅市場的走向，是否可以透過宏觀調控來影響，在此筆者先擱下樓市是否可以規劃的問題，或者可以先就過去十年的樓市變化作宏觀回…
股市創一年低位 樓市量升價平穩
過去一星期股市持續疲弱，因著中東局勢持續反覆，霍爾木茲海峽能否免費重開仍然充滿未知素，地緣政治的不確定性推動油價大幅上漲，重新點燃了通脹擔憂，並對全球股市造成壓力，美國聯儲局亦可能於下半年重啟加息，在加息陰霾下股市持續受壓，恆指更一度回落至23,000點的一年低位，股市疲弱的同時整體樓市成交量亦出現技術性整固，本月推盤…
新盤短暫小休 二手尋寶「抽盲盒」
股票市場有一個名詞是技術性調整，意思是指當股市經歷一段大幅急升或暴跌過後，市場往往會出現獲利回吐或趁低吸納而反彈，但有關的調整只是短暫性出現價格修正現象，屬於市場正常而健康的週期波動，通常與整體基本面無直接關聯，同樣樓市亦會出現短暫的技術調整，不過對於樓市而言，多數是價格上的平穩，整體樓市交投剛出現短暫回落，近月新盤市…
從世界盃「動態定價」論發展商「饑餓營銷」
四年一度、萬眾期待的世界盃正式開鑼，相信大家都明白世界盃已不僅是體育盛事，而是全球商機，今年世界盃由美國、加拿大、墨西哥合辦，最令人關注是參賽隊伍由36隊增加至48隊，賽事增加入場人數亦大增，上屆卡塔爾世界盃的64場賽事總入場人數達超越340萬人次，但今年104場比賽預計人數可達650萬人次，可以帶來全球經濟貢獻高達4…
一個錢幣的兩面 難負擔不等如購買力
上車難、供樓難或許是本港樓市一個「老大難」的問題，即使近年來利息維持低水平，加上過去一段時間整體樓價連跌三年，市民的供樓負擔自然有所減輕，不過香港依然連續16年成為「全球世一」，全球96個城市中樓價最難負擔城市，最新負擔比率為14.1倍，換言之市民要不吃不喝14.1年才能付清樓價，不過說到底負擔能力並不等如樓市沒有購買…
加息疑幻似真？ 升市仍會持續！
正當整體樓價持續上升，買家入市心態自然會變得「一步一驚心」，最新差估署公布最新私人住宅樓價指數，整體樓價已經連升11個月，並已升至自2023年10月以來的兩年半高位，加上美國息口有機會下半年掉頭回升，如果加息歲月重臨，樓市升勢會否延續，同時間本地租金指數屢創新高，租金高處不勝寒，投資者入市心態自然變得審慎，未來樓價會繼…
愈細愈矜貴？ 一、兩房單位跑贏大市
如果大家還記得，早在大約十年前，「貴、細、擠」曾經是香港住屋市場的一大痛點，當中的貴是樓價與租金負擔極高，所指的細自然是單位實用面積狹小，當然最重要居住空間擁擠的擠逼問題，期後特首更委任土地供應專責小組，提出以「多管齊下、同心協力」增加土地供應，以解決「貴、細、擠」的問題，過去數年間隨著土地供應增加，再加上新冠疫情的衝…
新盤暢銷發展商加快買地 從地價預視樓價！
近月整體樓市持續活躍，樓市氣氛持續熾熱，無論一手新盤市場以至二手成交，整體均是價量齊升，新盤加推的訂價以至二手屋苑的成交呎價均是一浪高於一浪，加上新盤貨尾總庫存顯著回落，而二手市場的筍盤又賣少見少，相信整體樓價仍然有力持續回升，新盤持續暢銷，整體樓價又不斷上升，近月發展商亦明顯因應樓市氣氛好轉而加快買家，當買地市場回復…
五窮六絕七翻身？ 經濟改善保持樓市溫度
「五窮六絕七翻身」是股票市場中的傳統智慧，意思是指股市往往每逢5月時都會開始跌市，到了6月更會大跌，但到了7月股市卻會起死回生，主要是因為大多數上市公司會於3至4月公布業績，股價除息後自然會下跌。受美伊戰爭衝擊，近月股市持續波動，踏入5月份恆指波幅亦有擴大跡象，不過正當股市向下走，近月樓市持續升溫，加上今個月仍有多個新…
杜鵑花開考試來 閒懶時候不可再
連月來整體樓市持續暢旺，今年首四個月之中，竟然已有多達3個月的新盤銷售超越2000伙的高位，一手銷售創新高的同時，二手交投亦同時創出近年新高，按土地註冊處的紀錄，過去的3月及4月已經連續兩個月二手註冊量突破5,000宗的高位，是自2021年中以來首度連續兩個月二手突破5,000宗水平，整體一、二手交投同時創出新高，不過…
指數不會告知的事實 與樓價高峰的距離
整體樓價指數已經連升已經連升九個月，近2個月整體樓價升幅更明顯擴大，按政府官方的差餉物業估價署的私人住宅樓價指數來看，過去九個月整體樓價指數已經從低位反彈約8%，當然比對於整體樓價已經連跌3年，現時樓價升幅仍然是相當溫和，最新的樓價指數與5年前的樓市高峰仍然有多達三成的差距，不過事實上樓價指數不足以告知樓市的事實，從最…
一手創新高二手短炒獲利 樓價升幅擴大
去年樓市是一個轉跌轉升的一年，不過整體樓市復甦向來不是一蹴即就的理想局面，當時對於大部分的業主而言，自然希望樓價會出現V型反彈，當樓價急挫後便會快速反彈，現實環境並非如此，再者過去數年間整體樓市基本上是連跌三年，買家入市心態一度收變得審慎甚或是悲觀，因此去年樓價反復甦的初期，買家心態仍然審慎，加上市場上仍有「平盤」、「…
供不應求重臨 樓市小陽春不復見
美伊停戰兩星期，雙方亦已重返談判卓，盡管爭拗依然存在，當中關鍵分歧暫未解決，但市場已憧憬戰爭將會過去，國際油價亦會重回正軌，股市亦已明顯穩定下來，不過樓市的情況卻截然不同，過去一個多月中東戰爭在持續，金融市場難免有些震盪，但本地樓市交投持續活躍，上月新盤銷售更再創16個月新高，整體樓價又連續9個月上升，樓市明顯不受地緣…
可以跑不贏劉翔 但也要跑贏通脹
未知大家有沒有聽過十多年前內地有一句坊間諺語，儘管「欄王」劉翔已退役多年，但即使現時內地坊間仍然傳流著，「物價飛漲，工資原地踏步，這年頭，咱跑不贏劉翔，起碼也要跑贏CPI」，當然其實近日內地通脹已顯著放緩，十多年前內地通脹曾經高達5%以上，現時內地通脹已大幅放緩，不過最新2月份內地通脹升至1.3%，創自2023年1月以…
新盤市場琳瑯滿目 尋寶遊戲最後召集
近期香港新盤市場氣氛持續回暖，成交量保持高位，發展商明顯加快推盤步伐，而買家入市意欲亦隨低息環境持續而增加，儘管中東仍然烽煙四起，局勢未見緩和，股市仍然波動，不過新盤市場旺勢持續，更加是「愈銷愈旺」，本季新盤銷售更早已突破5,000伙，加上近日新盤一個接一個，推盤步伐明顯加快，本月新盤銷售有力逼近去年第三季超越5,90…
樓市仍然柴火充足 今季新盤銷售達5,000伙
中東局勢持續緊張，局勢動盪推高油價與運輸成本，直接影響香港物價與企業營運，金融市場亦因地緣政治風險而波動，投資者需面對更大不確定性，恆指亦於26,000點以上的低位徘徊，香港作為國際航運與貿易樞紐，若航道受阻，供應鏈或受拖累，近日多間航空公司亦相繼大幅調高燃油附加費，機票價格調升亦可能影響市民外遊安排，盡管金融市場不確…
國際局勢波譎雲詭 買樓投資值博率高？
國際局勢向來是波譎雲詭，特別是美國總統特朗普重新上台後，國際關係猶如波浪和雲彩般變幻莫測，時局難以預料，正當全球穆斯林齋戒月開始不久，美國、以色列聯手突襲伊朗，令中東局勢再度戰雲密佈，最新伊朗以無人機反擊周邊國家的美軍基地，連帶近年新興中東旅遊熱點杜拜也變得危機四伏，中東戰雲密佈環球股市亦急速下挫，投資市場避險情緒升溫…
馬年新盤「接財神」 三月樓市百花齊放
今年樓市全面「迎財神」，雖然財政司司長剛剛發表新一份財政預算案，並未有為樓市帶來好消息，未有利好樓市措施出台，更大幅調高成交價超逾1億元的超級豪宅的釐印費，相信會令原先較為熾熱的超級豪宅市場冷卻下來，下月逾億元的大額成交肯定減少，不過始終這類成交只佔整體市場較微少的部分，對整體新盤市場不會帶來影響，而事實上踏入三月份新…
迎春接福喜運來 送暖添祥財神至
踏入丙午馬年，在此再次代表世紀21集團，祝賀各位讀者「金馬迎福，闔家安康」，投資市場上得心應手，馬年樓市與馬同跑，樓價升幅更勝蛇年，緊接著蛇年樓市的暢旺氣氛，剛過去的馬年農曆新年，香港樓市在「迎春接福」的喜慶氛圍中，迎來了「財神」的青睞，在今年大年初一至年初三，三日假期中馬年新盤市場共售出23伙新盤單位，比對於去年蛇年…
金馬獻瑞迎紅盤 萬象更新展宏圖
年又過年，共慶歡樂年年，在送蛇迎馬的大好日子，筆者謹代表世紀21仝人恭賀各位，新一年「金馬獻瑞迎紅盤、萬象更新展宏圖」，其實這樣上聯是筆者因應近期樓市市況來形容，接著向AI求問下聯，得出是希望市場紅盤，擴展至整體經濟可以更廣闊的展現，寓意新的開始、無限可能，迎接金馬年的到來，今年的情況就明顯不一樣，去年的一月份整體新盤…
去年樓價僅升3.25% 今年升幅勢必擴大
整體樓價已經扭轉連跌三年的頹勢，去年整體樓市顯著回升，樓價亦終於迎來升幅，不過按政府差餉物業估價署的私人住宅樓價指數來計算，最新報298.6點，較11月的297.9點再升0.23%，私人住宅樓價指數已經連續7個月上升，不過如果以全年樓價升幅來看，原來去年樓價只是輕微上升3.25%，情況就等同於筆者兩個月前所言，目前樓市…
進入赤馬紅羊年 是機遇還是挑戰
知否世事常變變幻原是永恆，踏入2026年國際市場已經風起雲湧，元旦日過後委內瑞拉已即時變天，接下來伊朗局勢亦變得緊張，連帶長期冰天雪地的格陵蘭亦充滿變數，國際局勢變亂交織、地緣衝突此起彼伏、環球股市反覆受壓，不過本地樓市卻獨善其身，整體氣氛持續暢旺，一、二手同步熾熱，新盤市場更加愈燒愈旺，預計本月整體新盤銷售可望超越2…
農曆新年樓市分水嶺 馬年樓價與馬同跑
距離農曆新年長假期還有不足一個月，農曆新年往往被視為樓市的傳統淡旺季分水嶺，主要原因是過去聖誕節長假期與農曆新年長假期之間一般只有約一個月時間，因應期間買家外遊、部分業主亦趁長假期前沽貨、加上裝修工程大多停頓，假期氣氛之下，以往一、二月大多是樓市傳統淡季，而農曆新年後則會是「小陽春」出現，今年情況稍為不同，由於今年的農…
庫存持續減少 今年新盤量穩價升
今年的新盤市場果然再接再厲、乘勝追擊，踏入2026年新盤市場持續熾熱，今年首一個多星期新盤市場成交明顯暢旺，新地西沙灣焦點新盤Sierra Sea成功紅盤高開的同時，近期新盤市場表現最突出肯定是售價逾億元的超級豪宅成交，短短幾日間市場接連錄得多宗超級豪宅成交，呎價亦屢創新高，內地豪客入市的同時，近期入市買家亦有不少本地…
去年樓市喜出望外 今年目標行穩致遠
2025年已經過去，踏入新的一年祝願各位年年如意、歲歲平安，過去一年股樓齊升，整體經濟事事順景，但對於不少人來說，2025年確實是絕不容易的一年，隨著過去樓價接連回落，不少業主只好撻訂止蝕，或是蝕讓離場，更有不少家庭痛失家園，新的一年祝願大家事事順景，隨著過去一年股市急速上升，息口進一步回落，樓市終於迎來谷底反彈，整體…
股市進入牛市平台期 樓價走勢又如何？
經濟復甦推動股市上升，隨著整體經濟回升，整體消費開支亦稍微回升，企業盈利情況好轉，經濟回復擴張，市場消費意慾以至企業擴充意慾均有所回升，經濟推動股市顯著回升，而同時間市場傳統智慧，股市往往會跑先樓市半年至一年，而本地股市已經自去年年初率先後彈，去年股市結束連跌四年的熊市狀態，去年全年恆生指數顯著回升約一成七，今年的升幅…
新盤銷售高於落成量 細單位勢必搶手
近日發展商已重啟銷售部署，令近日新盤銷售顯著增加，一手新盤小休期過去，即使聖誕節快將到來，但相信下半月的新盤銷售勢必高於上半月的新盤小休期，隨著多個新盤重啟銷售部署，截至目前為止，今年至今新盤總銷量已突破19,500伙，相信整體全年新盤總銷量可以輕鬆突破2萬伙的高位，較去年全年約15,800伙按年增加近兩成，再創自20…
全城哀悼樓市小休 業主審慎買家等待
大埔宏福苑的嚴重火災，全港彌漫著沉痛哀悼的心情，不少大型公開活動亦告暫停，發展商亦暫緩推盤步伐，樓市亦進入一個小休期，因著部分新盤暫緩推售，市場可供銷售的新盤亦集中於貨尾盤為主，加上個別新盤以限量招標形式推售，整體而言，近日的新盤銷售亦有所減慢，相信今個月的整體新盤銷售或許會有所減慢，全年總新盤銷售能否超越2萬伙亦出現…
樓市入慢牛？ 樓價升勢會否持續
上星期全城聚焦大埔宏福苑的嚴重火災，在此亦僅代表集團上下向事故表示深切哀悼，並向遇難家屬致以最深切的慰問，並希望可以盡快走出陰霾早日重建家園。上星期差估署發表最新私人住宅樓價指數，一如過去所言，今年樓市是由跌轉升的一年，最新的樓價指數亦已經連升五個月，不過雖然樓價五連升，但整體樓價按年升幅只有1.13%，套用股市的術語…
一年容易又聖誕！ 樓市作最後衝刺？
「萬里因循成久客，一年容易又秋風」，宋代詩人陸游的《宴客樓》有這樣的一年詩語，因而後人喜歡用上「一年容易又中秋」，不過去年有流行曲歌手改為「一年容易又聖誕」，聖誕節向來是萬眾期待、普天同慶的日子，還有不足一個月又到聖誕節，一年容易又聖誕，今年聖誕節樓市會轉趨淡靜，還是持續暢旺，今年新盤市場能否連續11個月銷售突破1,0…
剛需會否耗盡？樓市上行震撼！
大約在十年前，有一首流行曲的歌名名為《The Best is yet to come》，最好的尚未來臨，後市是值得期待，不過其實在樓市而言，買賣雙方的入市最好時機是永遠不會相同，對業主而言自然希望在最高位出貨，買家卻希望在最低位入市，但樓市「最低位」、「最高位」是難以捉摸，甚或是「事後孔明」，過去半年樓價已從低位反彈，…
世紀21香港 高級顧問1 篇
莫耀強 執行董事1 篇
李峻銘 主席及行政總裁3 篇
金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機
2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資…
小陽春提前現，樓市格局大改變！
2025年香港樓市完成了從復常到復甦的關鍵轉折。差餉物業估價署數據顯示，2025年11月私人住宅售價指數已連漲6個月，租金指數更是連續12個月上升，創下歷史新高。根據市場地產數據顯示，2025年一手私人住宅成交量突破2萬宗；二手市場前11個月成交約3.58萬宗，全年預計達3.9萬宗，均創近年新高。這一波回暖的背後，是多…
2025年樓市回顧：見底訊息明確
對於各位住宅物業業主而言，2025年的市場訊息紛亂。但綜觀全年，多項關鍵事實已經確認，為市場築起堅實的底部。您所持有的物業，其價值正建基於一個比年初預期更穩固的基礎上。 首先，市場已清晰找到價格底部。樓價從第一季的低谷走出，在年中形成「雙底」形態後，於下半年確立了穩步的上升軌道。這不僅是指數上5%的回升，更重要是…