今年新盤市場再接再厲、乘勝追擊，銷情熾熱新盤銷售大幅增加，今年上半年推盤量增加的同時，新盤銷售亦相當熾熱，令整體新盤庫存顯著回落，即使近月新盤銷售回落，令近期新盤貨尾總庫存稍稍回升，但整體而言總庫存仍然較一年多之前的高峰顯著減少，庫存減少的同時，近年來新盤施工量又明顯回落的同時，新盤未來供應正逐步回落，而事實上近期新盤貨尾的成交已顯著減少，相信成交減少或許並非需求下跌而是因為可供選擇的貨尾已賣少見少。

過去二十多年政府一直有統計私人住宅一手新盤市場的潛在供應，有關統計主要分成三部分，分別為已落成而仍未售出的單位數目(已落成仍未售出)，其次亦是最主要的部分是建築中的單位總數減去已預售的單位數目(建築中仍未售出)，最後是已批出土地可隨時動工的單位數目，上述三部分總計為未來三至四年可供出售的新盤市場潛在供應，按政府最新公布，截至今年6月或底一手私人住宅潛在供應進一步回落至9.6萬伙，按季大幅回落5,000伙，亦顯著回落至自2021年第三季以來的近5年新低。

仔細分析，未來私樓潛在供應回落，按過去一年多的統計來看，最主要的減少部分是已落成而仍未售出的單位總數，於去年第一季總體潛在供應中，已落成仍未售出的單位多達2.8萬伙，而最新數字已大幅回落至1.9萬伙，而按年減幅亦達三成，這裡所指的已落成而仍未售出，與整體新盤庫存有所不同，前者已落成而仍未售出會除現樓貨尾外，亦會包括已轉作長線收租的出租物業及部分未有安排的推售的現樓新盤，特別是近年不少的入伙新盤已轉作學生宿舍，而整體新盤貨尾庫存亦包括現樓貨尾及樓花貨尾，但總體而言，兩者數字均反映現樓新盤貨尾庫存已大幅減少。

總括而言，隨著未來供應減少，相信未來市場的潛在供應或會進一步回落，加上未來推售的大型新盤，大多屬於一至兩年的中長期樓花，現樓新盤以至現樓貨尾庫存已經買少見少，推算未來新盤市場，現樓貨尾單位勢必成為用家搶手貨，加上最新租賃市場持續熾熱，新盤租金依然看俏，個別地區租金更創新高，相信亦會吸引投資者買新盤作長線收租，現樓新盤貨尾勢必成為搶手貨。

筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民