在香港樓市這盤大棋局裡，最誠實的樓市指標或許不是每星期十大屋苑的成交量，亦不是數據較為滯後的樓價指數，而是更上游、更冷靜的地價，因為地價的升跌，正好反映發展商對後市的信心有幾強？它是樓市的寒暑表，也是發展商集體心理的投射，當地價轉向時，樓價通常已處於上升軌，一、兩年前樓市處理整固，二手成交疲弱，新盤推售步伐放慢，市場情緒一度跌至冰點，發展商的買地信心跌至谷底，但當近年樓市顯著回升，發展商積極「搶地」的場面重現，是樓市轉勢的最大訊號。

發展商投地不是短線操作，而是押注未來三至五年的樓價走勢，當他們願意以更高成本投地，代表他們對未來樓市有信心，甚至預期樓價將回升。反之，若地皮屢次流標、入標者寥寥，出價較低自然是對後市審慎的象徵，地價之所以具前瞻性，還因為它反映了發展商的資金成本與風險取態。當利率高企、融資成本上升時，發展商投地自然更謹慎；反之，若地價在高息環境下仍能錄得理想水平，便代表市場資金仍然活躍，發展商對未來利率走勢有一定信心。

上月何文田佛光街的賣地成績遠超出市場預期，樓面地價達20,738元，差不多是十年前同區地價的一倍，更逼近五年前九龍地價高位，今個季度將推出沙田大涌橋路與安心街交界，由於地皮鄰近石門港鐵站，鄰近城門河畔，勢必成為樓市的新指標，兩年前同區源順圍的地皮，當時樓價仍未回升，發展商出價審慎，最終樓面地價低見3,952元，兩年後的今日樓價顯著回升，發展商出價有幾進取，對後市的信心又幾強？若果以四年前沙田顯和里(現為新盤UNI Residence)賣地績比對，當時樓市尚算熾熱，樓面地價高達8,802元。

總結而言，地價是樓市最敏感、最誠實的指標。它反映發展商的信心、資金流向、利率預期以及市場的長期需求。當地價回暖，發展商對後市具信心，新盤定價會較取進，樓價自然處於較高水平；當地價轉弱，樓價亦難以獨自逆勢，本季推出沙田石門地皮肯定是地價新指標，對於關注樓市走勢的讀者而言，不應只放眼最新一、二手成交，應多留意土地市場的動向，因為地價永遠是樓價的寒暑表。

筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民