踏入今年第四季，本港樓市的氣氛再度回暖，尤其是一手新盤市場，交投由淡轉旺，新盤銷售明顯回升，本月新盤銷售更直逼2,000伙的近5個月高位，新盤銷售回升對普羅大眾來說未必感受到，一手新盤銷售總額固然重要，但二手市場所反映的樓市體感經濟更加重要。雖然宏觀環境仍存在不確定因素，未來美國利率仍有再加息的空間、加上全球地緣政治仍然波動，不過今年來二手買賣逐步恢復動力，今年整體二手成交可望達至5.5萬宗，更將會是近十年第二高位，反映市場信心正慢慢修復。

過去一年多，整體二手註冊量由低位回升，在一年多之前每月二手註冊仍維持於3,000宗的低位，不過今年上半年平均每月二手註冊超越5,000宗高位，雖然早前二手交投稍稍回落，但近月部分地區已錄得按月雙位數增長。值得注意的是，交投回升並非由單一板塊帶動，而是中小型單位、上車盤以至部分大型屋苑均見活躍。這種「全面回暖」的現象，顯示買家入市意欲增加，市場不再只靠新盤帶動，而是二手市場重新成為樓市的主力板塊之一。

二手交投轉活，與銀行按揭取態改善有直接關係，近月多間銀行推出更具吸引力的按揭計劃，包括定息按揭、先P後H、現金回贈等優惠，令買家實際供款壓力下降，即使加息陰霾仍然存在，但在定息按揭及先P後H的優勢按揭下，買家對長線供款負擔的憂慮減少，令不明朗的觀望情緒逐步消散。

另一方面，租務市場持續熾熱，租金指數屢創新高，部分核心區屋苑的租金回報已逼近三厘至四厘水平。對於投資者而言，租金回報改善意味著入市的機會成本下降，吸引更多收租客重返市場。當租金升幅跑贏樓價升幅時，投資者自然更願意在二手市場尋找具潛力的單位，形成另一股推動交投的力量。

綜合而言，二手交投回暖並非短暫現象，而是多項因素共同作用的結果，包括息口穩定、租金強勢、銀行按揭取態改善、買家信心回升等，二手市場的活躍亦與新盤推售節奏有關，近期新盤以震撼價登場，成功吸引大量買家入市，但同時亦帶動二手業主調整叫價，令二手市場更貼近買家，預期體感經濟的改善，正逐步由市場氣氛轉化為實際成交，為本港樓市帶來新一輪的正面循環。

筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民