近期樓市再度全面回暖，近期樓市再度呈現「雙升」格局--樓價持續向上、租金屢創新高。上星期美國維持利率不變，低息環境延續，令市場氣氛明顯改善。一手新盤銷售回暖，二手市場議價空間收窄，反映買家與租客需求同樣強勁。在升勢持續的情況下，市場普遍關注：樓價與租金的升勢究竟能維持多久？樓市強勢何時了？

無可否認，首先以差餉物業估價署私人住宅樓價指數為例，除今年7月曾短暫回落外，樓價自去年5月起已連升約16個月。相比之下，近年最長的升市周期出現在2016至2018年，樓價由2016年4月起連升28個月，直至2018年8月才見頂。而期間租金升勢更為明顯，租金指數自2024年12月起持續上升，即使期間曾有一個月持平，整體仍錄得約22個月的升幅，遠超2016至2018年間，當時租金升勢只是連升13個月便斷纜。

相信大家亦明白，樓價、租金是相輔相成，租金可以推高樓價，樓市維持強勢亦可以令租金升勢持續，而一年多之前出現的樓價、租金背馳，當時租金持續回升，而樓價卻遲遲未擺脫跌勢，因為整體租金已經連升4年，而樓價卻於去年年初才逐步才谷底回升，今次租金先升，樓價跟隨，正好反映兩者的上升的因素其實各有不同，租金是代表住屋的需求價值，而樓價則代表持貨能力，近年來因應優才、專才，以及外來學生的需求下，住屋需求大增，租金上升是理所當然，但因著兩、三年息口相對較高，持貨成本高令樓價回落，而兩年前開始連環減息，業主持貨能力回落，樓價才回升。

那麼，樓價與租金的升勢會否停下來？何時見頂回落？展望後市，樓價與租金的升勢短期內仍有望延續。新盤推售步伐放慢，二手放盤量偏低，加上租務需求強勁及本地經濟改善，均為樓市提供支持。然而，美國息口若再度上升，將為樓市帶來壓力；同時，隨著租金回報逐步回落，買樓收租的吸引力或會減弱。整體而言，短期租金仍處高位，對樓價具一定支撐力，樓市升勢料將以溫和步伐持續。

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筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民