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成交回升是樓市復甦必要條件
數字是不會說謊，數字是中立，有人認為樓市已經走出谷底，整體樓價已經見底回升，但同時間仍有人認為香港樓市前景仍然惡劣，樓市泡沫已經爆破，跌市仍會持續。不過如果以成交量而言，整體樓市成交量已顯著回升，新盤市場正處於歷來最長的旺市，今個季度的新盤銷售更有機會創近九年新高，與此同時二手市場亦正逐步回暖，樓價正築底回升。 …
專家論市暑期租賃市場大旺 租金向歷史高位挑戰
炎熱的暑假剛剛過去，雖然過去的七月尾、八月初，連場暴雨下天文台罕有地接連多日發出黑色暴雨警告，今年的暑假又熱又多雨水，不過同時間今年暑期的租賃市場比起去年更加熾熱，暑假向來是租賃旺季，傳統上不少家長客會趁子女放假期間進行搬遷，避免於學期中才搬屋，加上部分學生於新學年升中或轉校，家長客為求住近學校，需於暑假期間另覓新居，…
專家論市中國崛起顯實力 香港繁榮有保障
九月三日，天安門廣場上鋼鐵洪流滾滾而過，中國以一場震撼世界的閱兵式，向全球展示了令人矚目的軍事科技進步。無人機群如蜂群般掠過天空，新型導彈如利劍出鞘，這些尖端武器裝備不僅彰顯了中國軍工的突飛猛進，更標誌著中國已躋身世界強國之列。 中國製造2025目標的實質性達成，使中國完成了從"製造大國"到"建造強國"的歷史性跨…
專家論市全面探討定息按揭方案
最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 …
專家論市全季售6000伙新盤 創9年新高
去年初政府發表預政預算案，將實施十多年的樓市辣招全面撤銷，樓市全撤辣後新盤銷售急速回升，曾經創出單月售出逾4,000伙的一手新例實施以來的單月新高，奈何當樓市撤辣逾一個月之後，新盤銷售已顯著回軟，去年初的旺市原來只是「曇花一現」，不過近月新盤市場持續熱鬧，已經連續7個月單月新盤銷售突破1,000伙的同時，亦是罕有地連續…
專家論市銀主盤有增無減 是警號？還是訊號！
過去數年間整體樓市持續整固，樓價已經連續三年下跌，平均跌幅已經至少達三、四成，不過隨著低息環境持續，一、二手交投回升，今年樓市已有見底回升的跡象，按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數，最新樓價指數已經連續4個月上升，而最新7月份的樓價指數已升穿年初水平，換言之年初至今樓價已錄得輕微升幅，樓市整固期是否已經完結，樓價是否已…
專家論市新盤繼續推 挑戰最長旺市紀錄
過去不少人會形容地產代理的生涯是「三更貧、五更富」，因為市場上的購買力有限，樓市往往旺幾個月就靜幾個月，當購買力消化得七七八八，樓市就需要「抖抖氣」重新儲力再上，樓市小休期往往每隔三、四個就會出現，不過今年新盤市場，情況明顯較以往強勁，購買力幾乎「源源不絕」，以現時的走勢整體新盤銷售，絕對有機會突破2019年的旺市，挑…
專家論市向內捲說「不」 樓市「水頭充足」
如果大家有留意，「內捲」一詞可說近年內地最流行的網絡用語之一，原先是一個社會學的概念，是指一種文化或系統發展到一定程度後，無法向外突破，形成過度的內部競爭，再者近年「內捲」一詞已變成經濟學用詞，意思是市場內的白熱化競爭，僧多粥少下，為了分一杯羹，商家不斷投入資源和努力以超越他人，但卻沒有「將個餅有愈做愈大」，導致邊際效…
專家論市低息蜜月期完結？ 供平過租仍維持
相信大家還有印象，在貿易戰還鬧得熱哄哄之際，隨著熱錢流入本地資金市場，令本地銀行體系結餘顯著增加，而本地銀行同業拆息因而顯著回落，令市場上絕大部分供樓一族可以享有「暫時性」的超低息環境，實質按揭利率曾一度跌至只有約2厘多的水平，當時業界亦估計有關低息環境或會只是短暫維持不足一個月，但最終低息環境卻維持達三個月左右，直至…
專家論市租金破6年高位 再創歷史新高？
相信大家都明白，每年的暑假都是租賃市場的傳統旺季，加上於去年起本地大學放寬非本地生學額的上限，今年暑假本港樓市再掀起一股租務狂潮，租客需求激增，內地來港的學生和年輕專業人士，令今年暑假的旺賃市場幾近陷入瘋癲狀態，多個大學生聚居的集中地，租賃市場持續暢旺，租賃成交增加，持續推動租金上漲，目前本地租金指數已差不多近至自20…
專家論市麥當勞全線賣舖 是危或是機？
麥當勞尖沙咀星光行地標舖位，2019年估值10億港元卻無人接盤，如今市值腰斬至4.6億港元重新招標－這戲劇性一幕正是麥當勞香港「清倉」23個自持商舖的縮影。這批黃金地段物業總估值近30億港元，首階段8個舖位將於9月16日截標，引發市場兩極解讀：是外資看空撤退的警鐘，還是資本操作的戰略棋局？ 香港零售業持續萎縮，2…
專家論市黑雨連場無阻新盤熱潮
天有不測的風雲，過去一個多星期香港連場暴雨，連同上月底的一場黑雨，短短八日之間合共發出四次黑色暴雨警告訊號，亦成為有紀錄以來最多黑雨的一年，整體雨量打破過去141年來八月的最高紀錄，雖然連場黑雨市民的生活自然大受影響，不過連場暴雨卻沒有影響新盤市場的熾熱，踏入八月份的短短十日之間，整體新盤銷售已逼近600伙，加上未來仍…
專家論市買地氣氛恢復熾熱 發展商推盤更積極
在現今的商業社會，無一個從事零售及品牌銷售都希望可以達至「貨如輪轉」，意思是指貨物像車輪一樣不停地轉動，貨品銷售加快，資金回籠亦加快，在轉賣轉賣中帶來穩定收入及從中獲利，對於發展商而言同樣需要「貨如輪轉」，樓盤銷售暢順，有足夠土地儲備作未來發展，再者無論市旺、市靜，經濟好、經濟差，市場也有住屋需求，最重要是「貨如輪轉」…
專家論市恆指突破2萬6？新盤銷售破2萬？
最近從網頁上看到一篇18年前的新聞報導，當時形容是「恆生指數升破3萬點、太古城一個單位呎價超逾1萬元，港人日常的話題離不開炒樓、炒股，銀行、股票行擠滿街坊圍看股市報價機，每逢假期便見到地產經紀帶客睇樓絡繹於途」，當時的股樓齊升是恆指3萬、太古城的呎價1萬，但時至今日股樓齊升的定義，相信是恆指年底破2萬6、今年整體新盤銷…
專家論市租金續漲樓價齊升 樓市確認重納升軌？
過去筆者一再強調租金繼續升、樓價持續回落，應該是樓市一個不常見的短暫現象，不過在過去幾年，香港樓市卻一直出現住宅租金持續上升，樓價顯著回落的不尋常現象，回顧近年差餉物業估價署的私人住宅樓價及租金走勢，整體樓價已經連續三年回落，而過去兩年間整體租金卻接連上升屢創新高，不過隨著低息環境持續，供平過租的威力下，樓市終於出現逆…
專家論市大盤重臨 剛需新港人仍能撐起大市
過去市場用「五窮六絕七翻身」形容暑假前樓市情況，去年樓市因撒辣效應早於三、四月已異常暢旺、五、六月市況已急速回落，今年卻是「五興六旺七平穩」，進到七月樓市可謂「似旺非旺、似淡非淡」，過去一個多月市場缺乏大型新盤登場下，整體二手市場亦出現缺盤現象，特別是經過五、六月的一輪旺市，市場上的平盤、筍盤已賣少見少，市場亦已消化一…
專家論市市況逆轉 發展商重啟惜售心態
整體樓價已經連跌3年，期間整體樓價累計跌幅已達三至四成，樓市整固終有一日會完結，早前已有跨國券商預期本地樓價即將見底回升，以政府差餉物業估價署的私人住宅樓價指數，整體樓價整固期已有見底回升的跡象，最新樓價指數已連升2個月，樓市是否已經臨屆轉捩點？一旦確認樓市逆轉，買家又應該如何部署？ 昔日跌市心態已不適用，再者近期已有…
專家論市財富效應重臨 資金流入股市樓市
在古典經濟學的理論中，其中有一個理論稱為皮古效應(Pigou Effect)，有關效應又稱為「實質餘額效應」(real balance effect)，意思是指物價下降，實質財富餘額將增加，民眾感覺購買力提升將會導致消費增加；相反的，當物價上漲消費意慾隨之減少，理論引申出現今財富效應理論，當資產價格下跌市民感到口袋財富…
專家論市港島新盤大旺 料創20年新高
早前已經分析過，今年上半年新盤市場，成績確實「喜出望外」，即使在美國貿易戰的陰霾下，股市曾變得波動，不過整體而言上半年港股大旺，在年初時恆指仍然在2萬點以下徘徊，最新恆指已企穩2.4萬點以上，港股大旺的財富效應下，最終上半年整體新盤銷售約9,350伙，較去年上半年同期僅約8,800伙增加逾6%，創過去6年的新高，半年的…
專家論市下半年走勢現分歧 住宅樓價升跌關鍵
2025下半年香港樓價走勢的關鍵因素正引發市場分析出現罕見分歧，釋放重要轉向訊號。摩根士丹利預測樓價將上升2%，而萊坊王兆麒保守估計最多跌3%。林本利博士近期以550萬購入高峰期估值770萬的二手單位收租，回報率逾3厘，邵志堯博士則明確指出住宅樓價已見底，顯示意見分化，此現象往往是價格拐點前兆。筆者認同在政府全面撤辣、…
專家論市居屋旺私樓更旺 剛需持續納米樓稍遜
眾所周知居屋市場的設立是當私人住宅樓價失衡時，透過興建居屋以協助市民可以低於市價置業，以解決低下階層上車難的困局，不過當樓市持續低迷之際，居屋市場會與私樓市場客源重疊，私人發展商與居屋市場爭客，引發居屋旺的樓淡靜、或是連居屋也無人問津的極端現象，隨著樓市轉旺，今年上半年可謂居屋旺、私樓更旺，或者我們可以透過最新居屋的揀…
專家論市租金回報6.5厘，其實未必有可能
近月樓市有轉勢跡象，早前更有不少外資證券商預期樓價將會回升，其中摩根士丹利最新發表樓市報告，預料香港樓市將迎來復甦，下半年香港樓價有機會止跌回穩，更會輕微回升2%，報告指出本地樓價已較5年前自高位回落30%，部分指標已見底，現階段還處於早期階段，估計香港樓市或將迎來4至5年上升周期。 不過樓市、股市經常有「大淡友…
專家論市佣金欠透明 監管要改革
香港樓花銷售中普遍存在的「回佣」操作，近日因一宗涉及億元的大型佣金糾紛再度引發社會關注。這現象雖有其複雜的市場成因，卻也逐漸顯露出對市場透明度與行業生態的深遠影響。事實上，佣金本是發展商支付予地產代理，作為其促成交易與提供專業服務的合理報酬。然而，在當前的操作模式下，這筆款項的功能已變得相當模糊。 在許多樓盤銷售…
專家論市租市缺盤 租金指數重返疫情前水平
受惠於香港政府於剛過去的2024/25學年，全港資助院校的非本地學生限額由以往的20%大幅增加至40%，令過去一年海外生來港進修的人數顯著增加，暑期成為海外生來港租樓的高峰期，再加上專才陸續來港，今年的租賃市場旺季已提早展開，大部分地區上月租賃成交均顯著增長，其中元朗區、荃灣區均單月錄得超越200宗租賃成交，租務市場持…
專家論市下半年新盤隨時旺過上半年
剛過去的上半年，即使在美國貿易戰的陰霾下，以至美國聯儲局於上半年一直堅拒特朗普施加的減息壓力，最終上半年美息維持不變，再者今年缺少了撤辣的一次性因素，即或如此上半年本地的新盤市場依然交出相對驚喜的好成績，除一月份之外，今年上半年已經連續5個月新盤銷售突破1000宗，連同剛過去的6月份在大盤「缺席」，只有黃竹坑滶晨登場下…
專家論市降租求存：破解商舖空置僵局
近日，香港前特首梁振英在社交平台呼籲商舖業主應果斷減租以降低空置率，此倡議直指香港商舖空置率達11.8%的四十年新高困境。長期以來，業主拒絕降租的核心焦慮在於物業估值——商界立法會議員林健鋒指出，大幅減租可能削弱銀行按揭能力，而房產信託（REITs）更因需分配九成收入給股東，陷入「減租即股價下跌」的惡性循環。然而，這種…
專家論市新盤旺新股仲旺 銀主盤最後召集
上半年過去一如先前預告，今年上半年樓市雖然未算驚喜，但總算交出一份較亮麗的成績表，受惠於連續五個月新盤銷售突破一千宗，總計上半年新盤銷售約近9300伙，較去年上半年的8821伙，稍為增加約5%，至於二手市場，最終整體而言上半年的二手註冊量料達2.15萬宗，較去年同期的20927宗微升2%而已，總計今年上半年一、二手交投…
專家論市以伊戰爭會影響香港樓市走向嗎？
相信大家亦有聽過「黑天鵝」理論，意思在指在經濟市場中往往會有難以預料、發生的機會雖然相當細小，但發生後卻會對市場產生重大影響，會引發連鎖負面反應，早前的環球貿易戰爆發時，當時會有市場人士認為，貿易戰成為環球金融市場的黑天鵝，不過相信大家最難以估算是原來貿易戰只是「雷聲大、雨點小」的小型風波，今年最大黑天鵝肯定中近來局勢…
專家論市中東戰況升級惡化 伊朗力弱影響有限
美國對伊朗福爾多、納坦茲及伊斯法罕核設施的轟炸標誌中東局勢進入歷史性升級階段，伊朗雖誓言「嚴厲懲罰」並隨即向以色列發射導彈，但其實際反制能力受多重制約。軍事層面存在顯著代差，伊朗空軍依賴老舊的F-14、米格-29等三代機，防空系統電子戰能力薄弱，面對美軍B-2轟炸機及GBU-57鑽地彈的突襲幾無招架之力，核設施損毀暴露…
專家論市今日唔買等幾時？ 貨源收窄筍盤減！
相信大家明白，過去一段時間樓價持續整固下，買家入市心態自然會比較審慎，無可否認過去跌市的時候，買家的入市心態會估計樓市幾時見底，亦會等待「超級筍盤」才入市，希望成交價會較銀行估價低一、兩成，保留實力將資金存放於定期存款，存三個月甚或存一年才決定，這樣跌市心態讓我想起一首題為《明白歌》的古詩，明日復明日、明日何其多、我生…